Vamos a ver cómo afecta a la rentabilidad de una operación de compra para alquilar el hecho de solicitar una hipoteca o de pagar todo al contado.
Para ello imaginemos que queremos comprar un piso cuyo valor total, incluyendo el coste del piso, impuestos, gastos para arreglos, etc, es de 120.000€.
Si disponemos de 120.000€, podemos optar por dos opciones. Me los gasto en la compra, o bien invierto 30.000€ y pido una hipoteca de 90.000€.
Si usamos la calculadora (suponiendo un valor del suelo del 50%, un IRPF del 30%, y un alquiler de 650€/mes) , vamos a obtener estos resultados:
- Compra con pago al contado:
- Beneficio: 7.080€
- Rentabilidad: 5,90%
- Compra con Hipoteca de 90.000€:
- Beneficio: 3.708€
- Rentabilidad: 12.36%
Lo que estamos viendo es un ejemplo del poder del apalancamiento. Es decir, cómo es más rentable la inversión apoyándote en la deuda (hipoteca en este caso).
En el primer caso, pago al contado, obtenemos un mayor beneficio (no hay gasto de hipoteca), pero, como hemos tenido que invertir una gran cantidad de dinero, la rentabilidad no es muy alta (¡comparada con la segunda opción!).
En el segundo caso tenemos mas gastos (la hipoteca), reduciendo a la mitad el beneficio obtenido. Sin embargo, la cantidad que hemos invertido es mucho menor, 30.000€, por lo que la rentabilidad que obtenemos por esta inversión es más del doble que en el caso anterior. Y mantenemos los 90.000€ para nuevas inversiones que queramos realizar.
Mucha gente tiene aversión a endeudarse si puede evitarlo, pero en este caso es una opción que nos permitirá tener una mayor rentabilidad y nos deja la liquidez restante para poder aprovechar otras ocasiones que se presenten.
Realizar una inversión inmobiliaria requiere llevar a cabo un proceso de ahorro, planeación, investigación y toma de decisiones, considerando los aspectos financieros más importantes de tu vida: desde tu trabajo y tu salario, hasta tu capacidad de pago y la cantidad de dinero que has estado guardando para esta inversión.